Arna

Et eldre fabrikkbygg fikk en del av sitt disponible areal bruksendret til kontorlokaler med tilhørende showroom for de ansatte i virksomheten som holder til i bygget. Arealet som ble bruksendret utgjør 746 m² BRA, fordelt på deler av 1. og 2. etasje. I tillegg ble det etablert to nye dører i fasaden mot øst, og et eksisterende betongrekkverk på bygningens bro i sør ble hevet med 0,5 meter til en total høyde på 1,0 meter som del av et flomsikringstiltak, samtidig som nederste del av eksisterende trekledning ble fjernet og murveggen ført tilsvarende høyere.

Tiltaket krevde flere dispensasjoner. Det ble gitt dispensasjon fra kommuneplanens arealdel punkt 3.1 om plankrav og punkt 6.2.2 om byggegrense mot vassdrag, samt fra plan- og bygningsloven § 29-4 om avstand til nabogrense, ettersom heving av det eksisterende rekkverket plasseres helt inntil naboeiendommen. Vi dokumenterte i søknaden at eksisterende fotavtrykk, utnyttelsesgrad og avstander til elv, vei og nabogrenser forblir uendret, og at tiltaket i hovedsak dreier seg om en innvendig ombygging og flytting av eksisterende kontorarealer internt i bygget – noe kommunen la til grunn da dispensasjonene ble innvilget.

Det ble også gitt fravik fra TEK17 § 13-7 om dagslys. I den bruksendrede delen av 2. etasje – et åpent landskap på totalt 257,2 m² – utgjør dagslysflatene 13,5 m², tilsvarende 6,3 % av bruksarealet. Bakgrunnen for fraviket er at kommunen og byantikvaren allerede i 2008 uttrykte ønske om å bevare bygningens eksisterende vinduer, og en utvidelse av vinduene for å øke dagslyset ville endret fabrikkbyggets arkitektoniske karakter og hovedgrep. Løsningen ble derfor å ivareta de visuelle og historiske kvalitetene i fasaden fremfor å tilfredsstille dagslyskravet fullt ut.

Flomsikring var et gjennomgående tema i saken. En flomfarevurdering utført av eksternt fagmiljø viste at byggeområdet ikke hadde tilfredsstillende sikkerhet etter TEK17 § 7-2, og avbøtende tiltak ble derfor omsøkt og ansvarsbelagt som del av søknaden. Fordi deler av tiltaket ligger helt inntil jernbanegrunn, ble det også innhentet tillatelse fra Bane NOR til forsterking av eksisterende grunnmur og heving av mur nær sporet, og fra kommunens vegmyndighet til å plassere tiltaket nærmere byggegrensen mot kommunal vei enn det ordinære bestemmelser tillater. Vilkårene fra begge myndighetene – blant annet minsteavstand til veimidte og restriksjoner på bruk av tunge maskiner nær sporet – ble innarbeidet i søknaden og fulgt opp av oss som ansvarlig prosjekterende.

Under nabovarslingen kom det inn en merknad om at byggets bæreevne skulle være svak, med henvisning til en måling gjort da en tidligere butikketablering ble godkjent i 2008. Vi imøtegikk merknaden med et nytt konstruktivt notat som dokumenterte, gjennom oppdaterte beregninger, at konstruksjonen tåler den planlagte kontorlasten.

Vår leveranse omfattet komplett tegningssett med nye fasader mot øst og vest, nye plantegninger for 1. og 2. etasje, nye snitt samt situasjonsplan, i tillegg til dispensasjonssøknad og begrunnelse for fravik fra byggteknisk forskrift. Tiltaket ble godkjent av kommunens plan- og bygningsetat, og byggets bruk kunne dermed videreføres og oppgraderes samtidig som de arkitektoniske og historiske kvalitetene i det gamle fabrikkbygget ble ivaretatt.