Tomtedeling – Bjørnemyrveien
Tre attraktive boligtomter på Nesodden med godkjent deling og komplett dokumentasjon.
Om prosjektet
I dette prosjektet hadde vi totalansvar for den arkitektfaglige delen av tomtedelingsprosessen. Oppdraget omfattet utvikling av en gjennomarbeidet deleplan, vurdering av tomtens egnethet for ny bebyggelse og utarbeidelse av fullstendig myndighetsdokumentasjon.
Resultatet er en tydelig og gjennomførbar delingsløsning med tre funksjonelle tomter, god terrengtilpasning og solide planfaglige vurderinger – et robust grunnlag for fremtidig boligbygging på eiendommen.
Sammenligning av parsellene
Visuell oversikt over tomteareal, utnyttelsesgrad og bruksareal for de to nye boligtomtene.
Parsell B(1/1011)
66.9%
MUA-dekning
80.7%
Permeable flater
Parsell C(1/1012)
52.7%
MUA-dekning
80.9%
Permeable flater
Hustyper vi har sett på
Ferdigproduserte hustyper som er vurdert og tilpasset for tomtene. Reviderte tegninger er tilgjengelig under dokumenter.
Nordstrand – flat tomt
Mesterhus · Parsell B
Stilfull bolig med fantastisk takhøyde på opptil 4 meter. Stor overbygget terrasse, moderne salttak og åpen stue/kjøkken.
Nordstrand – skråtomt
Mesterhus · Parsell C
Moderne variant spesielt utviklet for skrånende tomter. Samme stilfulle uttrykk med tilpasninger for terrengforskjeller.
Skogly
Hedalm-Anebyhus · Begge parseller
Gjennomtenkt planløsning med 2 stuer, 2 bad og sportsbod. Perfekt tilpasset små, skrånende tomter. Inngang på begge plan.
Begge tomter – kr 5 000 000
Saksbehandlingstid
3 uker
Ingen dispensasjoner nødvendig
Nabovarslet
Klar
Byggesøknad kan sendes ila. 1 uke – kun ansvarserklæringer gjenstår
Avkjøring
Godkjent
Avkjøringstillatelse til tomt C og utvidet avkjøring til tomt B i deletillatelsen
Direktekjøp av tomter
kr 5 000 000
Eier er åpen for fleksibel oppgjørsstruktur ved en snarlig handel. Nærmere vilkår avtales direkte mellom partene.
Tilbudet er tidsbegrenset – eier vurderer også egne utviklingsmuligheter.
Samarbeid via selskapsstruktur
Etter avtale
Det kan også være aktuelt med en løsning der kjøper går inn i selskapsstrukturen som eier tomtene. Dette kan gi fordeler knyttet til avgifter og kostnader.
Også dette alternativet er tidsbegrenset. Eier er tilgjengelig for en uforpliktende samtale.
Prisvurdering – juster kvm-pris
Dra for å se hvordan estimert salgsverdi endres. Snitt Bjørnemyr siste 6 mnd: kr 57 995/m² (kilde: Krogsveen)
Hus B
kr 10 478 000
161,2 m² × kr 65 000
Hus C
kr 9 795 500
150,7 m² × kr 65 000
Hus B – Nordstrand (flat tomt)
Hybel med bad og kjøkken
kr 10 478 000
Basert på kr 65 000/m² · Snitt Bjørnemyr: kr 57 995/m²
Hus C – Nordstrand (skråtomt)
Hybel med bad og kjøkken
kr 9 795 500
Basert på kr 65 000/m² · Snitt Bjørnemyr: kr 57 995/m²
Kostnadsoversikt for kjøper
| Post | Per tomt | Totalt |
|---|---|---|
| Kjøpspris begge tomter | – | kr 5 000 000 |
| Grunnarbeider (S-Anlegg) Totaltilbud fordelt på 2 tomter | kr 667 532 | kr 1 335 063 |
| Kommunale gebyrer – Parsell B (605 m²) | kr 158 520 | – |
| Kommunale gebyrer – Parsell C (613 m²) | kr 159 360 | – |
| Sum gebyrer begge parseller | – | kr 317 880 |
| Totalt ekskl. byggekostnad | – | kr 6 652 943 |
Byggekostnad er ikke inkludert – kjøper vurderer dette selv. Alle priser er estimater.
Prisoverslag
Estimerte kostnader basert på innhentede tilbud. Alle priser er estimater og ikke bindende.
Verdivurdering (DNB Eiendom)
Parsell B (1/1011) – 605 m²
kr 3 000 000
Parsell C (1/1012) – 613 m²
kr 3 000 000
Kilde: E-takst utarbeidet av Fredrik Haaker, DNB Eiendom AS, avd. Nesodden.
Estimert tilbud – Mesterhus (Frank Kristiansen AS)
Parsell B – Nordstrand flat tomt
Parsell C – Nordstrand skråtomt
Priser indeksreguleres til byggestart (indeks juli 2025). Ekskluderer strømtilkobling, VA-tilkoblingsavgift og kommunale gebyrer.
Grunnarbeider – begge tomter (S-Anlegg)
Utgraving, oppbygging, VA-grøfter, el-grøfter m.m. – 1300 m²
m³/m² avregnes etter faktisk utført. Tilbudet er gyldig 1 måned.
Kommunale gebyrer (antatt, per tomt)
| Gebyr | Beløp | Merknad |
|---|---|---|
| Tilknytningsgebyr avløp | kr 18 101 | Ved tilknytning |
| Arealtillegg avløp | kr 57/m² | × tomtestørrelse |
| Tilknytningsgebyr vann | kr 12 930 | Ved tilknytning |
| Arealtillegg vann | kr 48/m² | × tomtestørrelse |
| Byggesaksgebyr enebolig | kr 53 655 | Per bygg |
| Grunngebyr søknad | kr 4 000 | Elektronisk innsending |
| Tilsyn (TK 1) | kr 4 700 | Per søknad |
| Registreringsgebyr | kr 1 609 | Per bruksenhet |
Sum gebyrer – Parsell B (605 m²)
kr 158 520
Inkl. arealtillegg VA: 57×605 + 48×605
Sum gebyrer – Parsell C (613 m²)
kr 159 360
Inkl. arealtillegg VA: 57×613 + 48×613
Illustrasjoner og visualiseringer
Dokumenter og vedlegg
Last ned tegninger, kart og myndighetsdokumentasjon for prosjektet.
Tegninger – Parsell B
Tegninger – Parsell C
VA-dokumentasjon
Myndighetsvedtak
Tilbud og prisestimater
Verdivurdering og salg
Vår leveranse
Komplett arkitekturprosjektering av tomtedelingen, inkludert deleplan, utomhusplan, avkjøringsplan og illustrasjoner.
Areal- og utnyttelsesberegninger for alle parseller i tråd med reguleringsplanens krav.
Vurdering av terreng, høyder og plassering av fremtidige boliger, med fokus på gode solforhold, minimalt terrenginngrep og hensyn til eksisterende bebyggelse.
Trafikk- og adkomstvurderinger, basert på tidligere trafikkanalyse og egne utomhusstudier.
Vann- og avløpsavklaringer, inkludert nødvendige erklæringer og planlagt føringsstruktur.
Overvanns- og avrenningsvurdering, med anbefaling om lokal håndtering og fordrøyning.
Naturmangfold- og grunnforholdsvurderinger (NVE/NGU), med dokumentasjon på at området er egnet og uten geotekniske risikoforhold.
Radonsikringsprinsipper for fremtidig bebyggelse.
Nabovarsling og myndighetskoordinering, med komplett innsendt søknad uten merknader.
Faglige redegjørelser innen estetikk, arealbruk, miljø, trafikksikkerhet og planstatus.
Har du et lignende prosjekt?
Vi hjelper deg med alt fra skisseprosjekt til ferdig byggesøknad.
Kontakt oss